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按：2024年4月6日晚，知名业主维权专家舒可心应邀为北京清泽园小区业主代表讲解“信托制物业管理模式”，通过远程会议平台，回答了业主事先及现场提出的二十多个问题。

这些问题，舒先生直言“刁钻”；答问过后，业主直呼“解渴”，期待进一步学习了解。为方便更多业主深入认识“信托制物业管理模式”，经舒先生同意，现将听众整理的答问实录全文公布。

本次问答实录共23个问题，因篇幅原因将其分为两期，本次为前12个问题，其余问题稍后推出，敬请期待！

Q

问题一：“信义制”物业服务模式成功的案例很多，有没有失败的案例，失败的原因何在？

A

因为这个小区的业主们对“信义制”进行了比较多的研究，他们看到文件里都是“信托制”，就有业主提问“信义制”和“信托制”有什么区别。所以我在这先介绍一下“信托”和“信义”之间的关系。

首先，西方的法律体系当中，“信义”是一种对受托人法定义务的要求。我们中国没有“信义”这个法律概念，大概最接近的词就是“诚信”。

“诚信”是个道德要求。“信义”是什么？是一切都利他。类似我们所说的“雷锋精神”，或者说白求恩、焦裕禄、孔繁森所代表的高尚品德。

但是，在中国的话语体系下，他们都是神一般的存在；在西方的哲学当中，也认为只有上帝是这样的。

剩下的凡人，特别是受托处理别人事务的人，只要有这种精神就可以了。这种精神体现在什么地方？就是谈好报酬以后（注意不是没报酬的，不是舍己为人），一切要利他。

中国历史上体现这个逻辑的最有名的故事，就是“刘备托孤”。

刘备把孩子和社稷国家都托付给了诸葛亮，诸葛亮接受了委托，却并没有利用刘备的信任为自己谋利！这是特别典型的、利他的案例。但是，诸葛亮也应该获得相应的有尊严的报酬和地位。

实际上，我们不会要求现实中的、世俗社会的人，都像雷锋、焦裕禄、白求恩一样舍己救人。

在西方的“信义”这个概念下，是你在事先谈好报酬之后，就一定不能再利用别人托给你的事情为自己谋利了。这就叫做信义关系。最典型的是西方的银行、信托公司或者是公证员职业。

大家知道，达芬奇的父亲就是公证员。就是人家会给你一笔钱，让你做出一个公证。你不能为自己谋利，不能说咱们这附近只有我这一个公证员，所以我就要“坐地起价”。公证员不能这样，而是拿到一个有尊严的报酬以后，就要一切利他。

一个典型的例子就是律师接受委托。谈好律师费之后，律师的一切工作都要尽可能地为委托人服务。

还有一个例子是，公司总经理或者董事会成员，在工作当中获得报酬之后，也要一切为了股东的利益最大化，而不能为了自己个人利益的最大化。

信义，是一个世俗社会在有报酬的情况下，对受托处理事务的人的法律要求。在我们看来，就好像是道德的要求。

所以，大家可以理解为“信义就是利他”，但不是舍己利他，而是在有尊严地取得报酬的情况下利他，这是一个比较大的概念。按我们中国叙事，叫做“道、法、术、器”。“道”我们可以理解为“信义”。

大家注意，2001年出台的《中华人民共和国信托法》，还没有强调受托人的信义义务。因为当时，我们国家对“信义”这个概念还不是特别清楚。

据我了解《中华人民共和国信托法》的下一次修订，就是准备是把信义义务变成受托人的法定义务。

信托法当中的委托，相较于一般合同法也就是现在《民法典》当中的委托，对受托人的信义义务要求更高。但原则是一样的。

比方说，我们普通的委托关系，要求律师在获得报酬的前提下为当事人服务。那么在信托关系中，由于财产所有权都已转移给受托人，就必然要求受托人承担更多的法定义务。包括收集、整理、公开所有过程资料等等。这就是“法”。

“术”是什么？我们在利用道、法在生活实践当中，或者我们“装”得高高一点格的说法，叫做民商事活动当中的“信托制物业管理模式”，就是我们运用《中华人民共和国信托法》参与物业管理活动的一种术、一种技术。

“器”是什么？我待会也会给大家演示一下，就是我们为了确保受益人的权利得以实现，“零门槛”地公开受托人的相关活动。

以成都、常州等地为例，当地政府都发布了小程序，让任何业主通过手机APP小程序，就能够看到信托财产的运行管理使用情况，以便及时地监督。

提问的业主问的是“信义制物业服务模式”。在我们大量的物业管理实际操作当中，却叫做“信托制物业管理模式”。有一些问题，是不适合信托的。

比方说，按照《中华人民共和国信托法》，必须有合格的、适格的委托人。在一群人的财产当中，当合格的“受托委托人”很难体现的时候，我们可能把合同的名称叫做“信义制物业服务合同”。原则是一样的，背后的逻辑都是一样的，“道”都是一样的。

从2004年我们开始研究到2005年我们开始推动，一直到现在，大概全国有500以上600个小区实现了“信托制物业管理模式”，取得非常好的效果。被中共中央政法委确定为“新时代枫桥经验”。后面我还会讲。

那么问题是有没有失败的案例，失败的原因何在？这个我其实特别想跟大家讲。

关于失败的问题。首先，信托制是特别有利于每一个普通业主的制度，是利于老百姓的。但是掌权的人就特别不愿意。

不管是物业公司或者业主委员会，一旦他们掌握了公权力，掌握了一群人的授权，他们的原始冲动就是秘密地使用权力，打着各种各样的旗号为自己谋利。

在一些国有企业的结构上特别明显，叫“穷庙富方丈”。庙是全中国人民的庙，但是方丈富了。方丈就是国有企业总经理和董事长。

所以，我们按照信托的理念来处理国有企业的话，你们可以想象动了谁的奶酪，我们是动了董事会的奶酪、动了总经理的奶酪。

那么在物业管理过程当中也是一样，我们信托制赋予了业主们、每个业主最大的知情权、最大的监督权。那么就动了物业公司的奶酪，他就没法谋私。就动了业主委员会没有办法和物业公司合作谋私的机会。

由于我们这个“道法术器”都是连贯的，就是所谓王阳明的“道器不二”，道器是合一的。

所以，就一定有因为这种机制而断了财路的人会跳出来，跟大家说“信托制不好”，这个不好那个不好，然后把小区恢复成原来的“包干制”或者所谓的“酬金制”。在几百个小区的案例当中，我至少遇到过两个吧。

苍蝇不叮无缝的蛋，“信托制物业管理模式”搞不好的主要原因在物业身上。如果物业管理做得很好，很阳光透明，大家可以想象，几百分之一的失败概率，说明大量项目还是非常稳定的。这也是中央政法委看到“信托制物业管理模式”制度优势的原因之一。

它主要是起到了“三升一降”的效果——业主和物业公司之间的信任度提升、物业费缴费率提升、居民满意度提升，同时纠纷下降。由于业主和物业公司之间的信任度提升，物业公司就必然不容易被换掉。

如果物业公司做得不好，就容易被小区当中的少数，我们叫别有用心的人抓住把柄。

所以在我印象当中，这两个案例都是物业公司在信托制的管理过程当中，并没有做到足够的阳光透明，给业主委员会和物业公司“恢复帝制”、“复辟”包干制提供了机会。

因此可能业主们又被忽悠，再开一次业主大会议重新表决，那么小区又恢复到原来的“包干制”或者“酬金制”。

有这样的案例，原因主要就是物业公司没做好。而从我们这些制度倡导者的角度看，是没有让业主们习惯零门槛监督物业公司特别是银行账户财务信息。

就是如果缺少监督物业公司的工具的情况下，即便合同变成物业公司必须阳光透明了，而业主们并不方便进行监督，那么对业主们来说，和黑箱管理差不了多少。

所以，制度写在合同里，更要落实在方便业主监督的工具上。这就是我们前面讲的那个小程序，就是“器”。

试想，如果很多老百姓都习惯用这个小程序了，该回包干制就等于小程序不再能监督物业公司了，那他们肯定不干！

所以，更让我们体会到只有好的初心而没有好的实现初心的工具，则初心很难真正落到实处。

实际上，物业公司搞不好信托制，我们也认为是合理的，因为现在国内几十万家物业公司，都是习惯包干制、暗箱操作的，一旦让他一下子转成阳光透明的信托制模式，他不习惯。

对此我们有什么办法呢？第一个办法是在每一个小区导入信托制之前、之中和之后，都随时对物业公司进行免费的培训，就告诉他，如果想来做信托制，一旦签了这个合同，你会是一个什么环境，你要做好准备，如果你还是想偷钱，就一定会被抓到。

不断地警告，不断地提醒。导入之中也会培育他们，导入之后，也会随时的去提醒他们，甚至我们可以帮助业主，去告诉业主如何监督他们。

还有一个办法，就是在每一个地方只孵化几家信托制物业公司。而不是面向市场普遍地去讲信托制。

因为如果一家企业的老板认可信托制模式，那他在复制小区管理模式到一个又一个小区的过程当中，理念就是一致的，他甚至会帮着全体业主看着项目经理。他会有荣誉的冲动，这就有点像肯德基或者海底捞这种连锁店。

一旦企业的思路是阳光透明的，他是不允许员工破坏企业的名声的。对于物业公司有些人想谋私，我们对策基本上就是尽量的给物业公司讲清楚，明天下午我还有一个会，给常州一家中标的物业公司专门讲，面对着信托制阳光透明的要求，应该怎么做。

Q

问题二：信托制物业模式在具体实践中的流程是怎么样的？

A

这里面有两个流程，一个是导入的流程，相当于重新签合同。业主大会表决重新签一份合同。如果一个小区原来是包干制或酬金制，改成信托制，那就是重新改制度。

在信托制下，我们更主张不换物业公司，因为中国物业管理的问题是结构性的，是制度性的。

由于包干制、酬金制都是黑箱操作，不管哪个物业公司都会陷入“塔西陀陷阱”，就是大家都不信任你。而信托制它阳光透明，互相就建立了信任，因为信息完全对称。

所以，跟现有的物业公司重新签合同，或者是通过阳光透明的方式选聘一家物业公司重新签合同。

这就是导入制的实施流程，很简单，经业主大会表决，三分之二业主当中的一半同意就可以了。

第二个是操作流程的透明化。这是对物业公司来说的。我们这么多年的总结，信托制和包干制的操作流程没什么区别，但它的环境发生了变化。

在包干制下，物业公司在黑箱里面的一切目的都是为了给自己结余更多的钱。他尽可能地减少服务、降低服务水平、减少服务项目，以获得最大的结余。

信托制所有的管理过程、操作全都是透明的，从财务透明开始，一直到管理服务标准的透明以及操作现场记录的透明，所有都是透明的。

因此，物业公司就没有偷钱的可能性。他开始还会有偷钱的冲动，但只要涉嫌偷到第一笔钱，哪怕几十、几百都会被业主发现。

讲个故事，就是我们一个小区买拖车器4000多块钱，报了几十块钱的出租车钱。

然后由于透明，业主们就看到这个发票上的一家公司，就打电话去问你们的拖车机多少钱，人家就说有发票一共4000多块钱；问管不管送，结果人家还说管送，这张出租车票显然就是有问题，结果一查出租车票根本就不是去买拖车器的这一趟。

因为出租车票上写有日期。所以，是很容易发现物业公司或者物业公司的员工偷钱的。

因此，在这种环境下，物业公司就他的操作过程，花钱的过程，和原来包干制是一样的，都是由物业公司独立做决定，独立承担责任。

但是，由于全透明，就迫使他不能再为自己谋利了，只能把钱花好。因为物业公司所谓的利润、收益已经在合同当中约定了（举个例子，百分之十、百分之八）。

所以，我们业主们可以看到物业公司在我们这个小区当中操作的每一个细节。不同物业公司在管理过程中的操作可能会有一些微小的差别，但是首先业主都能看见。物业公司内部管理水平高，业主能看见；管理水平低，业主们也能看见。

再举个例子，有的物业公司管理小区是零库存，一切的采购都是清单采购，然后请供货方，什么时候需要什么时候送，大家也能看见。

有的物业公司管理小区，则会建立库房。这库房把平时备用的备品备件都放在小区里，也有人负责库房管理，这个相对来讲成本可能会比较高，对于大型的小区有库房是合理的，对于小型的小区有库房是不合理的。

总而言之，它的操作，每一个小区，每一家物业公司都可能不一样。但是它是不是合理，取决于业主们对这些事情的质疑。业主们说咱们小区没必要有个库房，这样会增加一个库管员的工作量，会占压资金。

物业公司，要不你就给解释，为什么我们小区在管理过程当中需要一个库房？要不然就跟业主们说，非常感谢张大哥您提出意见，以前我们不懂，我们听了你的意见，经过认真研究以后，我们决定库房里面的零件使完了以后库房就撤销。

所以信托制由于全透明，每一个业主都可以倒逼物业公司，都可以给他提建议。它是一个自适应的系统。小区业主当中有高档的精英。小区的管理水平就会提高。

高档的精英是财务方面的，那小区的财务管理水平就会提高，是工程方面的小区的工程管理水平就会提高，是绿化方面的小区的绿化水平就一定会提高，因为管理人在管理过程当中全透明。

Q

问题三：我们小区是否合适信托制的物业服务模式，什么样的小区不合适？

A

我可以明确告诉大家。只要是涉众的资金管理，都必须采用信托制的模式。这个钱不是一个人的，而是一群人的。

大家以前有过一个梦想，就是我们所有的物业费都不交，都放在自己手里，然后物业公司每花一笔钱，我们像在淘宝下单买东西一样再拨给他。

这个事情理论上做不到，我们今天不讨论。所以他必须是所有的人把钱先聚到一起，这叫众筹。把钱筹到一块以后，请一个人，可以是业委会、物业公司也可以是某一个业主，拿着大家的钱替大家花。

截止到目前，我们没办法找到更好的模式，也许将来AI有了那单说。就是目前还是不得不大家把钱筹到一起，把钱筹到一个银行账户里头，找人花钱。

只要是这种资金筹集和使用的模式都适合信托制。大家可以这么理解，信托制就是把钱放在一个透明的账号里，其他的制就是把钱放在一个黑箱的账号里。

涉众的资金筹到一块，大家是认为是放在一个透明的账号里合适，还是放在一个黑箱的账号里合适，那显然是放在透明的账号里合适了。所以众筹的基金都适合用信托制的方式来管理。

那么，哪些小区不适合信托制的管理？——单一产权的小区，比方说写字楼、酒店。他的产权人是一个企业，请一家物业公司，两家之间用不着建立信托关系，直接产生委托关系就行了，甚至每一笔钱都可以由业主来批准，这有点像酬金制的思路。所以信托制适合涉众资金的管理。

另外一个就是小区的人数越多，信托制的制度效果越好。小区人数越少，少到一个人就不需要了，假定三五十个人，大家注意也没有必要，因为很多事情大家可以共同决定。

三十个人的三分之二就可以开业主大会，二十个人当中的一半人，十个人就能做决定，所以，钱总额也很少，就算大家三五十个人筹钱出来，管理人偷钱的可能性也很小，因为钱很少。

现在中国的小区动不动就一两千人，选一个七人的业主委员会，很难保证业主委员会本身他不偷钱，因为钱太多了。

三五十个业主可能你指望我监督，我指望他监督，可能没人监督，因为人数少钱也少。如果三五千个业主，那么，总会有1%的业主，我们经常会说闲的没事干的，来去看看物业公司的账。

今天在座的各位，其实都属于闲的没事干的，假期晚上八点还在讨论这些问题。假定我们小区有1500个人，今天讨论问题只占我们1500分之一。

就是这么些热心人就能把业主委员会或者物业公司看住，把管钱的人看住。

Q

问题四：信托制如何保障业主真正当家做主，时刻体现业主对小区事务的主导权、决定权和监督权？

A

所谓业主当家做主，我们买房子的目的，难道就是为了天天来决定笤帚买多少钱一个，水泵要不要买吗？我们买房子的目的是为了获得安全舒适的生活吧？我们希望有一个对我们忠诚、干净、担当的人，给我们管这个家。

如果1000个业主，事事由业主做主的话，最后，由于决策效率特别低，根本就实现不了。但这并不代表说，既然1000个业主的事一起做决定实现不了，就干脆由物业公司秘密地决策。

注意在这个黑和白之间有无数种灰，我们信托制就选择了其中一种。就是物业公司独立地决策，但是对业主全透明。

那么业主的权利体现在哪，怎么体现当家做主？第一，大家共同决定筹集资金管理小区是不是做主？

并不是别人逼着你的交钱，是大家根据小区每年的开支的实际情况决定预算，决定我们今天是筹四毛五还是筹五毛，甚至筹一块筹八块。

这个决策过程就是当家做主。业主们共同决定采用信托制的管理模式，而不是采用包干制的模式，这件事本身也是让大家做主。

主导权这个非常有意思，由于所有的东西都是透明的。只要有业主发现物业公司的工作有瑕疵，他就可以跟物业公司说，我认为你这事儿不对。物业公司确实不对，他就会改。这就是主导！这就是舆论监督。

当物业公司认为说你说的事，我认为没问题，我不改的时候，那他就可以发到群里面，然后问问业主们说我今天发现物业公司买了十把笤帚，结果一把笤帚都是50块钱的，我觉得贵。

那就看看大家什么态度，如果大家都觉得贵，这个时候物业公司可能就思考一下，采购员可能确实是买贵了，是不是要考虑改一改？如果没有群众的应和这个业主，那就说明这个是业主自己的、个人的问题。

信托制是如何实现业主主导的？我想用毛主席在《为人民服务》当中的一句话回应这个问题。

毛主席在《为人民服务》当中说，因为我们是为人民服务的，所以只要我们有缺点，就不怕别人提出批评指正，只要你说的对我们就照你的办，只要你说的对人民有好处，我们就采纳你的意见。

这里把“人民”两个字换成“业主”就行了。也就是说物业公司独立地决策、独立地承担小区各种各样的风险和责任，替大家做保护伞，大家出钱买保险或者是电梯维修保养的钱管够，由物业来给你们弄，给你们安排，你们好好睡觉。你们谁都可以提意见。这就是主导的方式。

如果业主想做决定，非常抱歉，我告诉大家，小区有一千个业主得三分之二的业主的一半才能做出决定。这才叫业主共同决定，所以有五个业主想决定这个事情，这事做不到，不管在包干制、酬金制里面都做不到，在公共事务当中就做不到，因为你们想决策的这五个业主不担责。

你们把家交给了一个物业公司，由物业公司来承担小区的管理责任和风险，然后你们五个人想决定，干脆由你们五个人来管。所以权责是一致的，想做决定的人，得为自己的决定承担后果，得愿意来担责。

所以在信托制当中，业主委员会能不能当受托人？当然能。业主委员会不就相当于董事会吗？当然能。但是你担得了责吗？如果小区着火，你得担责。你不能要了权力不要责任。这是决定权、正向的决定权，就是我来决定、按照我的决定去做。

但是，信托制赋予业主一个负向裁定权——就是“禁止”。当任何一个业主发现，物业公司的决定侵犯了大家的利益或者不利于信托目的时候，他就可以去人民法院要求撤销物业公司的决定。

这个权利在包干制、酬金制下就都没有，有点类似于业主大会的决定，业主有权利去申请撤销是一样的。因为大家知道，当一个组织、当强势机构处理弱势的事情的时候，那弱势几乎是没有能力反抗的。那么强势可能就会谋私，就会一意孤行。这个时候在制度设计上就要把这个圈兜上。

因此，经常采用的制度设计办法是靠外部力量。由一个弱者去申请外部的强力的司法机关来撤销它。业主只要向法院说，我认为物业公司这个决定是错的。由人民法院来裁判物业公司，这个决定是不是错的，是不是不利于业主的利益。法院认为业主提的对，法院就会运用强制力去撤销。

所以我们说，这种负向的决定权，掌握在业主手里。可以说每一个业主手里有救济权就行了，就是你想要做决策，得一千个人里面得六七百个人参与。而把这个决策权交给了物业公司，任何一个业主可以去撤销决定。这就是申请救济。

至于监督权也是一样。什么是监督权？我先反问大家，你是指裁判权还是指知情权，大部分业主都会说是知情，当然也有少部分业主会说监督权就是裁判权。我再一次跟大家说监督权是不包含裁判的。

小区物业公司决定今天要把绿地都翻了，然后种黄杨。你要裁判，那你就要为这个决定担责，那物业公司他就没法干活了，所以业主是没有裁判权的，但是你可以再往里嚷嚷，说这事不对。

另外一个，我在这多加一句。这就跟信托制没有关系了，不管什么制都可以采用这种办法，叫做开放式预算。业主不能等到事情发生了以后再事后救济，那就晚了。

所以我们强调，这不是信托制的专利，这是任何制度都这样。在上一年的年底，物业公司就要拿出下一年各项工作的计划和对应的预算。

明年物业公司认为绿地应该翻了种黄杨，你在上一年就应该告诉业主。通过全公开，那么业主就可以通过预算制订——言字边的“订”不是宝盖那个“定”——就在那个draft的过程、起草的过程当中，就可以质疑物业公司的这项工作，为什么要花30万种黄杨？为什么要翻了地不去种比方说麦冬诸如此类的，你都是可以商量、可以质疑的，有点类似国外的“听证会”。这叫事前监督。

事中监督，假定他决定换黄杨，业主们听了解释，你也认可了。到底怎么采购黄杨，这必须是阳光透明的，不可以物业公司从他姐姐的绿化公司买黄杨。

一定通过招投标也好，多方比价也好，甚至让全体业主都来参与提供方也好，总而言之，他必须是阳光透明的。这叫事中监督。

事后监督，大家看一下结果。在事前、事中大家都没发现问题，是结果并不好，那就说明我们所有人的智慧都不够高。

这事也不能赖物业公司了，因为事前大家也告人也告诉你了，要做这个计划，你们也没人反对或者反对的人没有形成足够的力量，然后事中也都是透明的，事后发现黄杨还是不好，这底下的土不对。

以后我们就要改正，大家一起来慢慢改正。刚才我们也说了，取消物业公司的决定也是事中事后的监督的一个策略。

Q

问题五：目前的信托制实践当中，把业主共有基金托给物业公司、第三方信托公司，哪个成功率更高？

A

这里面不涉及成功率。如果你通过合同托给物业公司，是很容易办到的。如果你在合同当中想托给一个信托公司，可能不太容易，因为你得让信托公司愿意接受委托。

如果我们找一家物业公司来管理小区的事务，合同里约定你来，我们得把钱托给你。要求你开独立的银行账号，和你自己专有的、自有的资金物理上相隔离的银行账号。

这是最简单的，因为他只要答应了，那他就可以来，我们就按照合同约定要求他去开一个独立的银行账号来存我们这个小区的钱，这就相当于把钱托给物业公司了。

如果我们想把钱托给一个信托公司，不是不可以，你就要另外去找一家信托公司。说我们小区决定采用信托制，想把钱托给你们公司行不行？然后，你们不收管理费行不行，或者你们只收万分之一的管理费行不行，这牵扯到另一个合同，又增加了一个受托人，我们可以理解为双受托人。

信托就是主体越多，谈判过程越复杂，所以我明确告诉大家，现在咱们中国已经有几家信托公司愿意接受物业费的信托管理。但最方便的还是由物业公司来做资金的管理人。开一个独立于他自有资金的账号，然后和他自己的资金叫物理隔离是最好的。

至于两种方式的成功率，如果你找我们的话，成功率都一样高，因为我大概掌握着所有信托公司的资源，我可以去帮你们找一家信托公司来对接，这都是可以的。

关于各自的利弊。多一个受托人其实就多一个权利边界，权利义务容易产生打架。比方说，我们先不说信托公司，假定把钱存到业委会账上吧，如果业主委员会不拨钱给物业公司，最后出了责任，到底谁承担责任，会出现这种问题。

所以，如果把钱存在物业公司或者信托公司账上的话，可能会出现制度上的多一个主体就多一份麻烦。

从我个人的经验上来看，用物业公司来做受托人是最简单的，也是最好的，特别是当咱们这个小区还在选聘物业公司的过程当中，还没不知道选谁，就能够选一个比较大的物业公司。

据我所知，北京头部的物业公司都是愿意接受信托制的，比方说中华金茂、长城、碧桂园这些都有，是没有问题的。

Q

问题六：舒老师是“信义制物业服务模式”的创建人之一，“信义制”和新闻报道常见的“信托制”一字之差，两个概念相同之处是什么，不同之处又是什么？

A

这个问题，我在前面就已经给大家讲了就是“道、法、术、器”的差异。我再专门跟大家讲一下，我刚开始也以为自己是信托制物业管理模式的创始人之一。

2004年，北京的孟宪生律师交给了我一份《中华人民共和国信托法》，我一读就发现，其实中国业主和物业公司之间的关系就是信托关系。我和孟律师就一起研究信托制的契约文本、合同文本，推行信托制。

2005年在东直门“NAGA上院”、2007年在朗琴园导入信托制，直到现在都在正常运转。

随着研究深入，我们发现，全世界的物业管理模式都是信托制。其实不是我们谁发明了信托制，首先信托大概是英国人几百年前就发明的。信托关系只是我们中国人不太了解，因为我们是大陆法系的。

信托关系是普通法系、英国衡平法里面产生的一种财产处理制度关系。我们大陆法系的人，认为所有权是最重要。因为所有权是我的，剩下的权利都是我的，因此业主们整天就想着我拿着钱的所有权。

而普通法系中的信托关系把所有权看得很淡，因为所有权会承担责任，所以他们把所有权托给了教会，只要这些财产的受益权。其实财产主要是要受益权，钱如果不花没有意义，钱花给谁才是价值。

大家看共享单车，其实我们并没有那辆单车的所有权，但这事重要吗？不重要。我们能受益就行了。

在全世界所有的物业管理过程当中，涉众的资金，也就是一群人的钱，都是基金制。基金有法人基金和非法人基金。说起来就稍微复杂一点，我有专门文章，以后有兴趣大家可以找我。

法人基金就是公司假定我们1000个业主建立一个股份制公司，大家每月往里面放钱，然后由董事会来管理这个基金，这就是法人基金。

然而，我们没必要为小区的物业管理单独设立一个法人，因为法人还得去工商局注册税务，什么乱七八糟一大堆，我们干脆就把它建立成为一个非法人基金，它是独立的，然后请一个受托人来管理。

大家知道，我们国家1981年就有物业管理了，而《物业管理条例》2003年才出台。在条例出台之前，我们这些所谓的前辈，就是闲着没事干的这群业主，整天就在研究中国的业主和物业公司之间的关系什么样才是最佳的。

《物业管理条例》出台也并没有解决权利、义务最佳配置问题。所以，2004年我们就像发现了新大陆一样，发现了《中华人民共和国信托法》，这部法在制度设计上其实远远比《物业管理条例》先进。

这么多年我们就一直以信托法为制度设计的法律基础，把物业管理变成信托关系。信托是英国人发明的，我们充其量把国外的一些合同文本拿来，做了一些工作。

全世界物业管理都是基金制，美国是法人基金或者非法人基金，或者说，美国的业主组织或者是公司制或者是信托制。台湾、香港也是基金制。

Q

问题七：实施信托制物业管理的小区，业主们对公维资金特别是物业转信托之前交的，如何监督到位？

A

我在这回答这位业主，我们目前做的“信托制物业管理模式”，是不涉及住宅专项维修资金的。

我跟大家说一说我对中国的维修资金的理解。大家知道2001年以前我们国家的“住宅专项维修资金”叫“住宅专项维修基金”。到了2001年，主管部门把它改成了“住宅专项维修资金”。

这两个名字的差别大到什么程度？“基金”必须接受监管，必须接受每个业主的监督。而“资金”就不受任何人监管，只是由政府自己来监管。这容易产生腐败。

当然好在由于我们国家政府背书，这些钱的本金丢不了。但是利息，全国各地的维修资金的利息，处理方法就五花八门了。

有的地方比如说北京，我们这些所谓的维权斗士们，整天跟他们争维修资金3%的利息。

据我了解，其他个别城市的维修资金好像是没有利息，被地方政府拿去了，就因为它是“资金”。如果它是“基金”的话，任何一个业主都可以“民告官”。

再说一次，目前我们的“信托制物业服务”是不包括住宅专项维修资金的。至于大家关心的住宅专项维修资金，尤其是北京的小区，不用担心。

据我了解，北京市政府对住宅专项维修资金的管理，虽然出过一些问题，总体上是很好的。

Q

问题八：信托制之下，谁来监管一线员工？

A

注意，首先我们把家托给了物业公司。因此是由物业公司来监管项目经理以及一线员工的。

在信托制之下，监管过程必须是透明的，因为监管的过程是我们买单的，比如说一家物业公司采用“保洁主管”的方式监督一线保洁员，我们就要看保洁主管的“SOP”（操作流程）到底一天里到底是怎么推进的？

拿了我们的工资，就要在我们小区干八小时，我们就要看这个监管在没在那，我们看这个过程就行了，因为一旦过程阳光透明，他不干就会被发现。

总而言之，监督变成了职权，要由受托人物业公司来负责。当然，有的物业公司会采用移动互联网技术、智慧城市等方式，通过网络，由总经理直接监督各个岗位。

大家注意，业主们也可以看到。假定有一个岗位出了问题，总经理是不是反馈了，及时还是拖拉，这都可以看到。

大家可以想象一下，信托制和包干制、酬金制在操作上最大的分别，就是小区里面所有的事情全都是透明的。对每个业主透明。只要有两三个业主闲着没事干，就可以去给他们挑刺。

我还是给大家讲一个故事吧，尽管时间可能不够。有一个小区实行信托制以后，有一个业主从楼上拍了一张照片，发到群里面问物业公司说“这个工人使电锯，为什么不带吸尘器？”使用电锯要用吸尘器这事，所有业主都不知道。我都不知道。

但是由于那位业主特别关注环境，他就去查了这个小区的环境质量管理体系规范，也去查了采购情况。这个小区确实有三台电锯、三个吸尘器。那么，明显是那位员工违规操作了。

发到群里以后，物业例会上就必须要给业主一个答复。这个违规操作的员工，存在过失就要罚钱，然后对工程部主管也要处罚，诸如此类的。下回物业公司就会改善。因为管理过程是透明的，本身是应该由工程部的主管去管这件事。

还有一个案例也是我亲自遇到的，在一个小区里面开车到地库，七点钟还没到我就去了，发现七点钟那个保洁记录已经填上了。这当然还是用纸质填的。我就拍了一张照片，发给物业公司。

结果那个员工就被开除了，因为他造假。所以这种事情是每个业主都可以知情。其实并不是因为我去闲的，没事去看，因为物业公司全透明，他们知道自己的不良行为一定会露馅，小区有一两千、三四千业主。阳光透明是成本最低的监督机制。

如果大家说，舒老师你这么好，把监督权交给你一个人就行。放心，我一定会利用监督权去跟保洁员“和谐”去，说“我今天发现你的造假记录了，你给我200块钱，我就不给你举报”。

一定会产生这个结果。千万不要相信某一个人能替大家监督，不要相信某一群人能够替大家监督。大家都不要相信天底下有这种事。只有阳光透明才行监督一线员工。

Q

问题九：物业服务信托的适法性？

A

这问题，换个说法就是“信托制物业管理模式合不合法”。我特别能够理解。因此，我今天也给大家准备了一些材料。

首先，我前面也讲过了，中共中央政法委把信托制物业认定为化解矛盾的“新时代枫桥经验”，我现在把资料发到咱们的“聊天记录”里，欢迎大家看，然后把《人民法院报》的报道也发到里面。

现在大家质疑信托制这件事情的合法性，我觉得没有必要。只是提出这个问题的人，不了解这个国家已经发生了什么。

信托制物业管理模式是不违法的。我想说，我们老百姓做事不是依法做事儿，只有对政府的要求才是“法无授权不可为”，老百姓只要不违法做事就行，对老百姓的要求是“法无禁止即自由”。

信托制物业管理模式，我们认为不但不违法，还得到了中央政法委的肯定。这张照片是我前两天自己去“枫桥经验展览馆”拍的，我也发到咱们的“聊天记录”里面。

我刚才还发了一张照片，是习主席是和我们信托制的代表、成都市武侯区火车南站街道的书记在一起照的相。

Q

问题十：信托制的运用成本和收益怎么核算？

A

元旦，即公历的1月1日，是世界多数国家通称的“新年”。元，谓“始”。

首先我告诉大家，制度没有成本。制度设计的人，像我们这群人，包括成都市、常州市的文件，它一旦形成了公共产品以后，向社会提供就是零成本的。

我们不收大家的钱，我们只是宣传这种理念。甚至信托制物业管理模式合同的示范文本以及相应的所有材料，我们都放弃了著作权和知识产权，免费提供给社会。

当然可能你要花20块钱买一本书什么的。但是也有电子版的。所以他没有什么成本。

信托制物业管理模式的收益，应该说可以分为两个部分，一部分就是咱们俗人想的财务上的收益，这方面可能省不了钱，还要多花钱。

我们没有算过，但是平均下来搞信托制物业管理模式的小区，物业费至少多出来10%到20%。也就是说包干制下，物业公司各种各样环节偷的钱，在信托制下他都偷不了，所以这个钱会增加。

另一部分更大的收益，就是业主和业主之间的信任、业主和物业公司之间的信任，它是一个社会收益。

可能大家没有注意到，业主和业主之间也有信任问题。大家有没有发现，每天大家上楼坐电梯，但是你的邻居当中可能就有人没交物业费，电梯还在运行。他就占了大家的便宜。

那么在信托制下，不光是物业公司一切透明，所有业主众筹资金的过程也是透明的。就是大家都透明，所以实际上相当于这1000个业主，大家在一起过日子，它是一个和谐相处的关系。

因此信托制的主要的收益在于“三升一降”——业主和物业公司之间的信任度提升、物业费缴费率提升、居民满意度提升，同时纠纷下降。

那么物业费会不会上涨，涨多少？首先是这样。由于传统的物业管理模式下，物业公司和业主之间完全不信任，物业公司说物业费不够，我们要走了，拿这个理由勒索业主，一般情况下业主有可能会给他涨物业费。

原因是什么？这里面当然有物业公司勒索业主的成分，确实也有另外一个原因，就是制度问题。在包干制下，物业公司的承包费用有一个标准。

他要在第一年的利润率就是结余资金的基础上，再加30%才能同意干。因为十年以后，这个结余就会被通货膨胀吃掉，那时候物业公司如果再不走，服务水平必然会下降。

信托制不是这样。信托制的逻辑是“以收定支”，就是物业公司来给大家做透明的管家。这一年能筹上多少钱来，物业公司就花多少钱。

物业公司的酬金是以他能筹上来的钱作为基数的，因此他会去努力地去筹。但是这笔筹上来的钱有个顶，就是等于物业费饱和收入加上小区的公共收益。

所以，到底今年的物业服务水平是什么，并不取决于物业公司向业主承诺什么，而是物业通过市场采购，根据市场的成本来给业主的一个清晰映射、反应。

在信托制下，不存在物业公司向业主承诺服务标准。物业公司只要向业主们承诺，忠诚、干净、担当地把钱花好。

因此，我们是坚决不主张在包干制换信托制的第一年涨物业费的。就是要让业主们看到，我们现在的物业费到底能干什么。物业公司整天说成本上涨，又赖着不走。

那大家把资金打开看看，到底成本上涨成什么样？如果一个小区改成信托制的第一年，把资金全部公开了，业主们发现挺好，那就不用上涨。如果大家发现钱确实是不够了，自然就会加钱了。

在成都有一个统计，大概27%的小区导入信托制以后提升了物业费，那提升是高高低低的。有一个小区20年没涨过物业费，换了五家物业公司。导入信托制以后，第五家物业公司透明了，第二年涨了50%的物业费。

常州有一个小区，叫北环南村小区，物业费只有一毛钱还是一毛五。就为了这点物业费，业主和物业公司打成一锅粥。结果一透明了，大家才发现物业费全年才20多万，但是停车费就有100多万。所以大家就知道争的是什么了。

因为一个小区可能一分钱物业费都不需要，只凭公共收益就能够运行。所以第一年开始的时候不提倡涨物业费，而是要让大家明明白白地消费。

，凡数之始称为“元”；旦，谓“日”；“元旦”即“初始之日”的意思。“元旦”通常指历法中的首月首日。

Q

问题十一：信义制下，业委会、社区的决策机制以及它们之间的关系会有什么调整？

A

首先，信托是一个特别灵活的法律制度，你怎么设计他们的关系都是可以的。如果业主委员会的人不想担责，那这个信托关系里可以没有业委会。如果业主委员会想承担一部分责任，信托关系当中也可以设置。

我们给大家提供的合同示范文本当中，业主委员会有三个责任。不是权利，是三个职权责任。

第一个是对预算调整的审批权，因为预算是计划，所以在执行过程当中会发生变化。比方说突然出现新冠疫情或者怎么样，物业公司对预算进行调整，它是需要得到业务会批准的。

第二，业主委员会还有项目经理的任免权。因为我们认为在信托制下，一家物业公司的好和坏已经不重要了，因为它只拿固定酬金，大家可以粗糙的理解成，我们借了物业公司的营业执照。

其实不止，因为人家物业公司要担责。但是一个小区管理的好坏，主要取决于项目经理的水平，所以业主委员会有更换项目经理的权利。

第三，就是给批付酬金，就是物业公司要来领酬金，虽然这个钱在他自己账号里头，但这个钱不是他的，是一个基金，所以他要想从这个独立的基金账户当中，往自己的基本户里打钱，他也要经过批准手续。

我们现在的合同文本是这三项。当然业主委员会还想有其他的，大家都可以协商，因为每一个信托都是独立的，都可以不一样。

社区居民委员会和社区党委是我们在成都做信托制的时候的一个创举。提出者是陈剑军律师。他们把制度设计调整为由社区两委做“信托监察人”。

信托监察人的权力是非常大的。你们可以读一读《中华人民共和国信托法》相关规定。主要是，当业主们都没有能力去处理一些重大问题的时候，信托监察人可以出手。

在包干制和酬金制合同下，当出现重大问题的时候，因为政府不是合同当事人，往往束手无策。而在信托关系当中，如果我们引入社区“两委”或者“两委”成员作为监察人，他可以在小区最困难的时候出手救济。

Q

问题十二：信托制会不会导致住户信息泄露？

A

这需要你们自己考虑。如果把业主看作股东，这家公司是大家每月集资的，你们想不想把名字亮出来。如果你们不想，一些人就可以以隐私权为由不交物业费，你也拿他没办法。

我们的态度就是全透明。住户不用透明，业主的身份要透明。一会儿我给大家发一个小程序，你就可以看到每一户谁家交没交物业费。

当然这个是灵活的，你也可以说不要写名字，也可以说写全名，也可以写“舒某心”，这都不是问题，都是可以设计的。你交不交物业费，要不要显示，都是你们可以自己来决定的。

但是一旦阳光透明了，如果不交物业费的人也可以享受小区的各项管理服务，不就等于形成“木桶效应”、“破窗效应”了吗？最后不就大家都不交了吗？

所以，信托制必然要求至少披露公开业主的一部分信息。我们有几百个小区搞信托制，没发生过一起侵犯业主权利的事件、案例。

如果信托制短期没有效果，居民反对信托制怎么办？

信托制的效果是立竿见影的，一旦阳光透明了，业主和物业公司之间、业主和业主之间就会建立信任。

当然，每个人对效果的理解是不一样的。有的人以为窗明几净是效果、繁花似锦的效果，信托制不会有这个效果。

因为信托制只是把钱透明了，该花在哪，大家一起商量，有的业主可能不满意，但是不满意，你要想改成包干制，改成酬金制，你就还要经过一次业主大会。

你单个业主几十个业主，你是改不了制度的，因为制度的导入是用业主大会的形式，制度的改变仍然是用业主大会的。

所以如果有业主反对信托制，就尽管反对就是了；反对的业主人数达到20%，你就可以发起召开业主大会；如果你认为还是包干制好，你就恢复成包干制，没关系。

或者虽然前期有改观，但后期让居民生活负担更重怎么办？

首先不会。因为这个家是我们自己做主了，我们自己决定交五毛钱还是交五块钱，所以不会有负担更重的可能性。

那从物业公司的角度来讲，他当然希望小区的物业费越高越好，他假定拿10%的酬金，那饱和收入是100万，他拿10万；如果饱和收入1000万，他就拿100万，他当然希望越高越好。但是物业费的上涨是由业主共同决定的。不会有这个问题。

你们提这个问题的人可能是了解过酬金制的。因为酬金制是说物业费的不足或者结余，由业主享有和承担。

但是信托制是坚决反对酬金制的这个定义的，我们不能允许小区“寅吃卯粮”，一定是“以收定支”的，所以不会增加负担。

至于取消信托制、改成包干制或者酬金制，也许今后中国发明了更好的制度，那就开业主大会，我们老百姓一起做制度选择。

我们为什么要搞党建引领，说明引领特别重要。所以我希望今天在座的业主们，能够成为引领小区制度改良的一个先锋队！