我见丨保险资金投资试点不动产私募投资基金相关问题探析
原创文章
为促进资本市场支持房地产市场平稳健康发展，规范私募投资基金从事不动产投资业务，根据相关法律法规和中国证监会规定，中国证券投资基金业协会(以下简称“中基协“)制定了《不动产私募投资基金试点备案指引(试行)》（中基协发〔2023〕4号，以下简称“新4号文”），遵循试点先行、稳妥推进原则，允许符合要求的私募股权基金管理人在具备初步募资和展业计划的基础上设立不动产私募投资基金。
根据中国银行保险监督管理委员会（以下简称“银保监会”）在官方网站的答复意见明确：“保险资金投资的底层资产为不动产的私募股权基金属于不动产金融产品，应当具备不动产投资管理能力，并符合《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号文）的相关规定”，保险资金投资底层资产为不动产的私募股权基金属于保险资金投资不动产金融产品的范畴，主要按照《保险资金投资不动产暂行办法》《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》的规定进行考察（可参见文章《保险资金投资不动产基金的合规问题研究》）。
因此，保险资金参与投资“新4号文”项下的不动产私募投资基金属于保险资金投资不动产金融产品，根据保险资金投资的合规要求，需要同时遵守银保监会《保险资金投资不动产暂行办法》《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》相关监管规定及“新4号文”。本文通过将银保监会关于保险资金投资不动产金融产品相关监管规定与中基协“新4号文”关于不动产私募投资基金的相关规定进行对比梳理的方式，对保险资金投资不动产私募投资基金可能涉及的相关问题进行初步分析。
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关于管理人的相关要求
相比中基协现行的自律规则，“新4号文”对于不动产私募投资基金管理人的规定更为具体。需要注意的是，保险资金投资不动产私募投资基金对于管理人进行考察时，需要同时满足“新4号文”以及《保险资金投资不动产暂行办法》《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》关于管理人资质要求的约定（就高不就低），例如：（1）注册资本方面，认缴资本不低于1亿元且实缴资本不低于2000万元人民币；（2）在管理团队经验方面，具有不动产投资和相关经验的专业人员不少于15名，具有3年以上经验的不少于8名，具有5年以上经验的不少于3名；（3）退出项目方面，过往保险公司投资不动产基金时实际参照《保险资金投资股权暂行办法》考察了不动产基金的管理人是否达到已完成退出项目不少于3个的要求，根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，退出项目是指管理人的专业人员作为投资主导人员（不限于在管理人任职期间，可以包括在其他机构任职期间主导退出的项目）合计退出的项目数量，而“新4号文”从文义表述上看，是规定管理人需要满足具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验，考察的角度有所不同，后续关注中基协对该标准的具体执行情况；（4）不动产投资管理经验方面，根据《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》，管理资产的余额，是指在中国境内以人民币计价的实际到账资产和资金的余额。《<不动产私募投资基金试点备案指引(试行)>起草说明》中进一步明确：一是应为已备案私募股权基金(不包含创业投资基金)不动产投资管理规模，未备案私募基金规模不予认定；二是应为拟申请管理人管理的规模，关联方管理人或管理人高管在其关联方管理人名下的管理规模不予认定；三是认定规模的投资项目应为住宅地产(普通住宅、公寓、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房(写字楼、商场、酒店等)、基础设施项目(高速铁路、公路、机场、港口、仓储物流工程、城市轨道交通、市政道路、水电气热市政设施、产业园区等传统基础设施，5G基站、工业互联网、数据中心、新能源风电光伏设施等新型基础设施建设项目)；四是计算规模应为不动产投资本金，即基金实缴且投向项目的股权本金金额(不包括增值部分)，外部贷款杠杆部分规模以及投向不动产行业FOF基金规模不予认定。
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关于不动产投资范围
不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房)、商业经营用房、基础设施项目等。通过与保险资金投资相关规定进行对比，保险资金在投资保障性住房、市场化租赁住房、商业不动产、基础设施项目方面均存在相关规定。
在投资范围方面，“新4号文”与保险资金投资不动产金融产品监管规定最大的不同在于投资商品住宅的规定，“新4号文”规定不动产私募投资基金的投资范围包括存量商品住宅，但是对于保险资金而言，保险资金不得直接或间接投资商业住宅。
“新4号文”对于不同类型不动产项目证照的取得进行了规定，同时规定管理人应当在不动产私募投资基金募集完毕后20个工作日内向中基协报送办理备案手续的基本信息和材料中包括“(七)项目公司已经取得的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、预售许可证，以及证明项目主体建设工程进展的证明文件材料(如适用)”。但需要注意，根据《保险资金投资不动产暂行办法》第十一条，保险资金可以投资符合下列条件的不动产：（一）已经取得国有土地使用权证和建设用地规划许可证的项目；（二）已经取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的在建项目；（三）取得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证及预售许可证或者销售许可证的可转让项目；（四）取得产权证或者他项权证的项目。保险资金投资的不动产项目应根据建设进度取得相应的建设手续，通常情况下至少应取得“两证”，即国有土地使用权证和建设用地规划许可证。
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关于基金股债比的规定
关于基金股债比的要求，虽然“新4号文”放宽了关于动产私募股权投资基金关于股债比例及期限的限制，但根据过往业务实践了解的情况，保险公司投资不动产基金时，所投资的基金股东借款比例仍应符合《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通知》的规定。
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关于保险资金大类资产分类
根据《<不动产私募投资基金试点备案指引(试行)>起草说明》，新设“不动产私募投资基金”产品类型。为区别试点不动产基金和原基础设施及房地产基金类型，遵照试点指引设立的基金产品类型选择为“不动产私募投资基金”。
从保险资金大类资产分类的角度，根据《关于加强和改进保险资金运用比例监管的通知》，权益类资产中境内未上市权益类资产品种主要包括未上市企业股权、股权投资基金等相关金融产品；不动产类资产包括境内品种主要包括不动产、基础设施投资计划、不动产投资计划、不动产类保险资产管理产品及其他不动产相关金融产品等。过往底层资产为基础设施项目的股权投资基金多按照权益类资产进行认定，“新4号文”明确将基础设施纳入不动产私募投资基金的投资范围，笔者理解，保险资金投资底层资产为基础设施项目的不动产私募投资基金，资产分类也可以归为不动产类资产。
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结语
根据“新4号文”的规定，未参与试点的管理人仍然按照现行自律规则开展股权投资业务，如果保险资金投资未参与试点的管理人所管理的不动产基金，应按照保险资金投资不动产金融产品的监管规定及中基协现行自律规则进行考察。
陈俊 合伙人
junchen@anjielaw.com
专业领域：
保险与再保险丨保险资金运用丨私募股权投资
邓茗心 律师
dengmingxin@anjielaw.com
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保险与再保险丨保险资金运用丨私募股权投资
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