不动产传承可以通过居住权实现 ——成都第一张居住权证颁发

不动产传承可以通过居住权实现

 ——成都第一张居住权证颁发

导语

2021年4月19日，成都市民肖女士从成都市不动产登记中心领取了不动产居住权登记证明，这也是四川省颁发的第一本居住权登记证明，标志着居住权登记在四川省正式落地实施，也标志着使用权和所有权分离的财产传承形式终于在《民法典》所确立的居住权制度中得以实现。那么居住权是什么？居住权效力如何？居住权如何落地？这些问题以及其他问题，我们在本文当中为您解答。

Q1

什么是居住权

居住权，是用益物权的一种，指对他人所有的住房及其附属设施占有、使用的权利——这也是《民法典》的一个创新。《民法典》第三百六十六条明确了设立居住权的目的：满足居住权人生活居住的需要，而这一条的规定对于房产的有序传承意义重大。

对于大多数家庭来说，房产不仅是家人生活刚需，也是家庭的重要资产。父母辛劳一生攒下了一些不动产，也必然希望能够借此安度晚年。在目前的房产过户政策下，房产在传承过程中会遇到各种风险及不确定性。例如，父母过世后，子女在继承房产过程中，会面临继承程序方面的障碍和风险。为了解决这些障碍和防范相应的风险，父母往往会通过生前赠与的方式将房产过户给子女，避免将来子女继承时所可能遇到的一系列复杂手续与不可控因素，但另一方面父母们又不可避免地担心一旦将房产过户给子女，在对房产失去控制权后又会面临子女不按自己的意愿处分财产（如不当转让、抵押，甚至会把房产挥霍一空），导致自己陷入老无所居的困境。为此，居住权的设立真正促进了“以房养老”方案的落地实施，用更为灵活的方式达到财富传承和亲情维系的平衡。

另外，居住权也可以减少婚姻当中财产纠纷发生的频率。比如，如果某套房屋为一方个人婚前所有，若无法在房产证上加上另一方名字成为产权人，至少也可以为另一方设定居住权，再加上双方所可能签订的婚前或婚内协议，在离婚时就注销居住权登记、经济补偿事项作出约定，从而避免将来在离婚析产时，享有居住权的一方不搬离出房屋或以此为由要求更多的补偿。

Q2

居住权的效力

我们上面讲了居住权有什么用，下面来讲一讲居住权的效力。居住权可以保证居住者的居住权益，效力优先于债权。

在租赁关系中，若出租人意欲出售该房屋，承租人可以享有“买卖不破租赁”和“优先购买权”的权利，可以一定程度上保障承租人居住的安定性（近期众多长租公寓“暴雷”事件，大量租客被迫被逐出住所，影响了其生存权益，这可以说是对承租人权利的一种侵犯）。相比较承租权，居住权保障力度更大，其不仅可以防止居住者被逐出房屋的事情发生，同时也可以对抗房屋处置后被“踢出家门”。例如，近日武汉出现首例居住权执行的案件就体现了这一点。案情大致是妻子生前立遗嘱将房子赠与弟弟，丈夫只享有居住使用权。如今，妻子的弟弟作为新的房主要卖房，丈夫则带着妻子遗产纠纷案生效判决，向法院执行局申请居住权强制执行。法院作出执行裁定，将该套房屋居住权登记在丈夫名下。可见，如果房屋的所有权人意欲出售房屋，居住权人的居住权基本不会受影响。因此，如果居住权经登记设立后，无论是出租、买卖还是抵押，都无法影响居住权的效力，并且权利人拥有居住权登记证明后足以对抗出租、买卖等会影响居住的行为。

Q3

居住权的设立

既然居住权拥有如此强大的效力，那么该如何设立？

根据《民法典》的规定，居住权的设立既可以通过合同的形式，也可以通过遗嘱的形式设立。设立形式的多样性，有助于发挥居住权在私人财富传承与安排方面的灵活性，通过专业的设计，达到财富顺利过渡与家人妥善安置的双重目的。

鉴于居住权更倾向于一种人身专属性权利，因此《民法典》也明令禁止了居住权的转让和继承。甚至对于出租也在原则予以禁止，但双方另有约定的除外。

在居住权登记尚未落地之前，关于居住权如何实现，人们都存在普遍担忧——关于居住权的约定是否能够落实到实处。随着登记制度的落地，使得双方当事人能够利用国家的公示、公信制度对双方权利义务进行背书和公示，从而保障了居住权的设立与不受侵犯。

对此，让我们来看一看法律的具体规定。根据《民法典》第三百六十七条规定，设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。居住权合同一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或名称和住所。（二）住宅的位置。（三）居住的条件和要求。（四）居住权期限。（五）解决争议的方法。

另外，根据《民法典》第三百六十八条的规定，居住权的设立还需要进行登记。2021年初，北京市海淀区人民法院也对第一起居住权纠纷进行了宣判。王迪(化名)系王家和（化名）与李芳（化名）所育之女，王家和与李芳早年离婚，王迪随王家和共同生活在涉案房屋内。后王家和与张杨（化名）再婚，王迪称张杨不让其在涉案房屋内居住，要求确认对涉案房屋享有居住权。而因王迪未与所有权人王家和、张杨并未签订书面合同，亦未向登记机构办理登记，1月4日，海淀法院对此案进行一审宣判，判决驳回王迪的诉讼请求。

从上面这个案子中我们可以看出，居住权的设立两个要素必不可少，第一，双方当事人须有居住权书面合同；第二，居住权合同必须经过登记。我国物权制度有“登记生效”与“登记对抗”两种物权变动模式，而对于居住权的设立，不难看出，属于登记后才能生效。笔者登陆“成都市不动产登记网上办事大厅”，相关资料显示，双方当事人只需提供相对简单的资料居住权便能登记成功。

2021年4月19日，成都市民肖女士从成都市不动产登记中心领取了不动产居住权登记证明，可以看到，在这张登记证明中，对登记事项、权利人、义务人、不动产信息进行了记载，肖女士从此可以借助此张权证，享有居住权。

结语

居住权制度的确立和落地实施，不仅有助于发挥居住权在私人财富传承与安排方面的灵活性也有助于兼顾传承家庭财富与避免不动产继承纠纷，而法律专业人士可以结合协议、保险、遗嘱等财富工具，帮助客户达到财富顺利交接及为家人妥善安置的双重目的。

陈立彤 律师

大成上海办公室高级合伙人，国际风险与合规协会副会长，福特公司前亚太区合规总监，中国律师、美国纽约州律师

邮箱：henry.chen@dentons.cn

雷莉 律师

大成成都办公室高级合伙人，大成中国区公司委家族企业治理研究中心主要成员，某高科技公司前财务总监，会计师，四川省优秀律师

邮箱：leili@dentons.cn